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神木为什么没有步鄂尔多斯后尘?

日期:2022年07月19日

       一年前, 我去了内蒙古鄂尔多斯和陕西神木。同样的煤炭城市, 同样热门的投资建设, 同样热门的高利贷, 甚至生活习惯都有些相似, 而这两个地方只有两个小时的车程。一年后去这两个地方, 神木的经济依然保持高速增长, 而鄂尔多斯却不尽如人意。去年, 神木的GDP约为770亿元, 今年的目标是1000亿元。今年去神木调研的那天, 正好有十几位一线娱乐明星来神木演出, 场面异常火爆。据当地人说, 很多大牌一线明星一年来三四次, 但一年后的鄂尔多斯呢?街道上随处可见处于停工状态的未完工建筑。粗略估计, 鄂尔多斯约有70%的房地产项目停工。去年更好的酒店入住率高达120%, 需要提前几天预订,

而今年, 同一家酒店的入住率只有20%。这两个地方一年发生了什么?造成今天这两种情况不同的原因是什么?都是煤炭为主的城市, 两地政府都积累了大量的财政资金, 但地方政府的心态完全不同。神木县政府相对保守。除了前任县委领导大力推动神木新村建设和医疗体系建设外, 其他人更多的是听从了上级政府的安排, 有章可循, 没有大刀阔斧的建设。以旧城改造为例, 几年前, 神木的房价仅为每平方米2000-3000元左右。涨到8000元后, 拆迁成本增加了4到5倍。
       神木县市区基本没有太大变化, 只有新村变化很大。另一方面, 神木地处“两山一水”的地势, 土地资源本来就稀缺。此外, 榆林市对神木县的土地利用指标有限, 神木县的土地开发步伐相对缓慢。与鄂尔多斯相比, 房地产市场供应相对有限, 让神木得以躲过一劫。这是第一个关键因素。第二个原因是房地产预售制度的执行方式不同。
       神木县的很多房地产项目没有严格执行国家房地产预售制度。很多开发商在没有拿到预售证的情况下, 采用所谓的“下单”方式, 绕过预售制度, 在开发之初就将房子卖掉。当房地产受到调控和抑制政策的影响时, 房价暴跌的风险承担者是所有的购房者, 而不是开发商, 这相当于分散了房地产公司和银行的风险。虽然在房价下跌后,

一些购房者转向开发商找事, 但并没有发生群体性事件, 当地政府也视而不见。鄂尔多斯则完全不同。首先, 从政策扶持来看, 鄂尔多斯地处自治区, 政策扶持力度较大。
        2010年, 内蒙古自治区一半以上的土地利用指标交给鄂尔多斯市, 为其超额投资创造了必要条件;其次, 从推土地的节奏来看, 鄂尔多斯政府无疑进行了近乎疯狂的“建城”计划。 2010年鄂尔多斯市复工面积高达2600万平方米。复工面积3600万平方米。 2011年鄂尔多斯市新建住房面积超过2000万平方米。但鄂尔多斯市区仅包括外地人60万人, 今年外地人离开鄂尔多斯近15万人。只有45万人无法支撑如此庞大的市场供应;再次, 从政府作风来看, 与神木谨慎保守的作风相比, 鄂尔多斯政府要激进得多。新建的康巴什新区距东胜古城约24公里, 鄂尔多斯市政府计划通过多个工业区将其连接起来。宽阔的道路、随处可见的高楼林立、大面积优化的植被等, 从鄂尔多斯政府的慷慨投资和大跃进中可见一斑。最后, 从民众对政府的信任度来看, 一年前我去鄂尔多斯时, 发现当地民众非常信任政府, 几乎所有的企业主都对政府高度认可。今年再次参加调查时, 态度发生了很大变化。正是由于以上原因, 两个城市的房价完全不同。神木县总人口约22万, 人均住房面积89平方米。我国城市人均住房面积仅为30平方米左右, 神木几乎是全国人均面积的三倍。一个有趣的现象是, 陕西榆林房价高于省会西安, 县级市神木房价高于地级市榆林。目前, 神木的房价已经上涨到每平方米8000元左右, 地段好的房价达到1万元, 地段差的房价达到6000元。随着煤炭价格下跌加上银行房贷收紧, 神木的房价并没有大幅下跌, 基本保持在相对稳定的区间。然而, 鄂尔多斯的房价却出现了大幅跳水。一个高档楼盘的价格, 已经从每平方米35000元的高峰跌到现在的10000元。一个普通项目的楼盘已经从每平方米8000元的高峰跌到了4000元。情况确实非常悲惨。但是,

还有一个现象需要特别注意。神木的资金属于溢出型, 鄂尔多斯的资金属于内循环型。截至目前, 神木县煤炭资源配置大致如下:国有企业占据煤矿9座, 煤炭储量约60亿吨;省、市两级煤矿8座, 储量约80亿吨;地方政府占有煤矿147座, 储量约20亿吨。考虑到矿山质量等因素, 民营资本占据的地方煤炭财富在3%-5%左右, 其中大部分为中央和省级企业所占据。正是这不到5%的民营煤矿, 支撑着神木的财富传奇。目前, 神木县人均年收入在20万元-30万元左右, 远高于全国平均水平。老百姓的盈利方式主要有两种:一是参与民间借贷。陕北民间利率在3-3.5美分左右, 资金需求者多为房地产和煤炭企业;二是直接投资煤炭企业, 参与民营煤炭企业利润分配。行情好的时候, 甚至可以实现2-3年的回报。与鄂尔多斯类似, 陕北煤炭也是财富引擎, 而房地产则是存钱罐。唯一不同的是, 鄂尔多斯人在当地投资房地产较多, 资金属于内循环系统。但神木不一样。很多民间资本的首选是先在西安投资商铺,

然后在北京投资写字楼和商铺。另一方面, 神木只有大银行, 只对吸收当地存款感兴趣, 对支持实体经济的小额贷款不感兴趣, 对地方小额贷款公司进行严格限制。因此, 无论从民间投资意向, 还是从金融体系的支持政策来看, 神木的资本外溢现象都十分明显。不得不说的是, 无论是鄂尔多斯还是神木, 煤炭能源财富支撑的房地产市场, 如果没有足够的人流支撑, 房地产市场的崩盘迟早是注定的。 !这或许可以为当前中国房地产市场的发展提供有益的参考。以煤为主的能源城市适合哪些行业?自然资源积累的巨额财富需要寻找出路。从全国房地产市场来看, 有人认为中国的房地产市场泡沫永远不会破灭。事实上, 事实并非如此。今天的鄂尔多斯就是一个生动的案例, 只是一个夸张的版本。这两个城市就像中国房地产市场的两个参与者。楼市崩盘后鄂尔多斯可能更接近海南, 神木可能是当下全国市场的一个缩影。如何引导民间资本与房地产有效健康对接?如何让房地产可持续发展?这是我们现在需要思考的问题。

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